所有物件(居住用・投資用)の設定

1.所有物件の登録

現在所有中あるいは将来購入予定の「一戸建て(建物+土地)」「マンション」「土地」を設定します。


同じ名目の支出であっても、居住用と投資用によって、キャッシュフロー表に計上される部分が異なりますのでご注意ください。
居住用物件については、支出の中の「家」にすべて含まれますが、
投資用物件については、別れて計上されます。
  • 初期費用 → 支出の中の「投資」
  • 以降の実支出を伴う経費 → 収入の中の「不動産CF」
  • 減価償却費 → 所得の中の「不動産所得」
(以下参照)
 
項目
 
説明 キャッシュフロー表上の計上箇所
居住用物件 投資用物件
基本情報



 
物件名 任意の物件名を入力します。    
用途 「居住用」「投資用」から選択します。
・居住用:住宅ローン減税設定が有効になります。
・投資用:住宅ローン減税設定が無効になります。また「運用」欄から不動産収入の設定が可能になります。
※ 投資用物件はプロプラン以上の方のみ有効となります。
フリー、ライトプランの方も入力自体はできますが、シミュレーションには反映されません。
   
所有期間 所有期間を入力します。    
取得金額

取得時(所有期間の最初の月)における税込の金額を入力します。

・一戸建て:建物,附属設備,土地の合計金額を入力します。
・マンション:建物,附属設備の合計金額を入力します。
・土地:土地の金額のみ入力します。

所有物件に紐づくローンが設定されている場合は、取得価格からローンの借入額を引いた実支出分のみ計上されるようになります。

支出 > 家 > 購入費・初期費用
 
支出 > 投資 > 不動産
仲介手数料

仲介手数料を入力します。

取得時(所有期間の最初の月)に計上されます。

不動産取得税 金額と支払年月を入力します。 支出 > 家 > 税金 > 不動産取得税 収入 > 不動産CF > 不動産取得税
~に万が一があった時

ご家族に万が一があった時の名義変更について設定します。

名義変更すると、物件が相続され、以後はその方の支出となります。

   
保守 管理費 期間と費用を入力します。 支出 > 家 > 月額費用 収入 > 不動産CF > 管理費・修繕費
修繕積立金 期間と費用を入力します。
自主修繕費 費用と周期を入力します。 支出 > 家 > 更新費・自主修繕費
固定資産税

金額(年額)を期間ごとに入力します。

マンションの場合は建物のみ、
一戸建ての場合は建物と土地、
土地の場合は土地のみ

の設定です。

入力した金額は、6, 9, 12, 翌2月で4等分して計上されます。

支出 > 家 > 税金 > 固定資産税 収入 > 不動産CF >固定資産税
都市計画税 支出 > 家 > 税金 > 都市計画税 収入 > 不動産CF >都市計画税
ローン

物件に紐づくローンを入力します。
住宅ローン減税の設定もここで行います。
入力方法はQ9. ローンをご参照ください。

所有物件に紐づくローンが設定されている場合は、取得価格からローンの借入額を引いた実支出分のみ計上されるようになります。

支出 > 家 > ローン返済 収入 > 不動産CF > 借入返済
保険 物件に紐づく保険を入力します。
入力方法はQ10. 保険をご参照ください。
支出 > 家 > 保険料 収入 > 不動産CF > 保険料
運用 売電収入 売電収入を月額で入力します。 支出 > 家 > 月額費用 収入 > 不動産CF > 総収入

不動産収入
※投資用物件のみ

賃料、入室率、申告タイプを期間ごとに入力します。

不動産収入は、賃料×入室率 で計算されます。

  収入 > 不動産CF > 総収入

減価償却設定

※投資用物件のみ

経過年数 取得時における経過年数を指定します。   ※ 減価償却費
(個人) > 合計所得金額 > 不動産所得 > 必要経費
建物・設備

それぞれについて、いくらの金額を何年かけて償却するかを設定します。
各年に計算される減価償却費は、不動産所得の計算に際して経費計上されます。

・償却金額
減価償却費計算の際には、「ここで入力した償却金額」+「仲介手数料を按分した金額」となります。

・法定耐用年数
種類や材質によって決まっている法制度上の年数です。
「法定耐用年数」は国税庁のリンクとなっていますので、償却対象に合う年数を指定してください。

・償却方法
「定額法」「定率法」から選択します。

定率法を選択した場合、
2012年3月以前に取得の場合は250%定率法
2012年4月以降に取得の場合は200%定率法
となります。

 
 

2.不動産投資分析機能 (プロ以上のみ)

投資用不動産の運用設定の中に「分析」ボタンがあります。
また所有物件の最下部には「全ての投資用不動産を合算分析」ボタンがあります。合算対象を選択することもできます。

これらのボタンをクリックすると、
分析対象不動産の「投資指標」「収支計画書」「損益計算書」が表示され、投資効率を分析することができます。

a. 投資指標

不動産投資効率を示す様々な指標がグラフと表で表示されます。
投資初年度については左側に抜粋して表示しています。
各投資指標の計算式・意味については以下をご参照ください。


 

指標項目 説明 計算式 重要度
GPI
(総潜在収入)
Gross Potential Income:総潜在収入

その物件に、空室・滞納による損失が全く無いと仮定したときの
年間の賃料収入総額(満室時賃料)です。
その物件が1年間で稼ぐことができる収入の限界値を表します。

 
満室時(フル稼働時)家賃
EGI
(実効総収入) 
Effective Gross Income:実効総収入

GPIから空室損と貸倒賃料(滞納)を引き、
自動販売機収入や看板収入などの 雑収入を加えたものです。

 

GPI-空室・貸倒損失+その他収入
= 家賃×入居率+売電収入

★★
OPEx
(運営費用)
Operating Expenses:運営費用

物件の運営管理にかかる費用や、固定資産税・都市計画税、損害保険料など、 ランニングコストの合計です。
ローン利息と減価償却費が含まれないことにご注意下さい。

 
不動産取得税+固定資産税+都市計画税+管理費・修繕費+保険料 ★★
NOI
(純営業収益)
Net Operating Income rate: 実質利回り

EGIからOPExを引いたものです。物件の実際の収益力を表します。
日本語で「純収益」「営業純収入」「ネット収入」などと訳されることもあります。

 
EGI-OPEx ★★
ADS
(元利返済額)
Annual Debt Service:年間元利返済額

年間の元利返済総額です。元利金等返済の固定金利ローンの場合、
ADSは毎年一定額となります。

 
年間元金返済額+年間利息返済額 ★★
BTCFo
(税引き前キャッシュフロー) 
BTCFo (Before-Tax Cash Flow from operation:税引前キャッシュフロー

課税所得に対する税金を支払う前に残るキャッシュフローです。

 
NOI-ADS ★★
FCR
(真の利回り)
Free and Clear Return:総収益率

NOIの総投資額(購入諸経費を含む)に対する割合です。
物件の投資効率を表す指標です。

 
NOI/総投資額 ★★★
K%
(ローン定数)
Loan Constant:ローン定数

ADS(年間返済総額)のローン残高に対する割合です。
融資金の調達コスト(=貸手側から見る利回り)と言える指標で、
K%とFCRを比較をすることによって、レバレッジ効果が働いているかどうかの判断ができます。

 
ADS/ローン残高 ★★
CCR
(自己資本配当率)
Cash on Cash Return:自己資本配当率 / ConC%、EDR、ROE、ROI

自己資金総額に対するキャッシュフローの割合です。
この数字が高いほど投資効率が高いと言えます。
一般的には、購入後1年の税引前キャッシュフローで計算することが多いようです。

 

キャッシュフロー/自己資金
(EGI - OPEx - ADS)/自己資金

★★
レバレッジ分析  レバレッジ・ポジション、レバレッジ分析

レバレッジ分析では、借入金によるレバレッジ効果を判定するために、
FCR(実質利回り)とK%(ローン定数)の大小を比較します。
FCRがK%を上回っていれば、借入金によるレバレッジ効果が働いて投資効率が上がっていると判断できます。
その逆であれば、借入金の投入がむじろ投資効率の悪化を招いているということを意味します。
レバレッジ効果が働いている場合をPositive(+)、
そうでない場合をNegative(-)と表現します。

 
FCR > K%ならPositive,
逆ならNegative
★★★
DCR
(借入償還余裕率)
Debt Coverage Ratio:借入償還余裕率 / DSCR(Debt Service Coverage Ratio)

ADS(年間元利返済額)に対するNOI(純営業収益)の比率です。
DCRが大きいほど借入返済の確実性を増し、デフォルトが起きる可能性が低くなります。
一般的には1.3以上を目安に考えます。

 
NOI/ADS ★★★
BER
(損益分岐入居率)
Break Even Rate:損益分岐入居率 / BE%, 収益分岐率

OPEx(運営費)とADS(年間元利返済額)の合計額のGPI(総潜在収入)に対する比率です。
各年度のOPExとADSの合計をカバーするためには空室率をいくらまで許容できるかを表します。
一般的には70%以下を目安に考えます。

 
(OPEx+ADS)/GPI ★★★



b. 収支計画書

税引き前の手取り額の推移がグラフと表で表示されます。



c. 損益計算書

青色申告特別控除前の不動産所得の推移がグラフと表で表示されます。
「税引き前利益」が不動産所得に該当します。