所有物件(居住用・投資用)の設定

1. 所有物件の登録

   所有中、あるいは将来購入予定の「一戸建て(建物+土地)」「マンション(建物+土地)」「土地」を設定します。



 同じ名目の支出であっても、居住用と投資用で、キャッシュフロー表に計上される部分が異なりますのでご注意ください。

 居住用物件については、「支出」項目の中の「家」の費用の欄に全て計上されます。投資用物件については、いくつかに分けて計上されます。下記をご覧ください。
  • 初期費用 → 「投資」項目の中の「不動産」の欄に計上される。
  • 初期費用以外の、実支出を伴う経費 → 「収入」項目の中の「不動産CF」の欄に計上される。
  • 減価償却費 → 「(各個人の)合計所得金額」項目の中の「不動産所得」の欄に計上される。

 以下、ご参照ください。
 
項目
 
説明 キャッシュフロー表上の計上箇所
居住用物件 投資用物件
基本情報



 
物件名 任意の物件名を入力します。    
用途 「居住用」「投資用」から選択します。
・居住用:住宅ローン減税設定が有効になります。
・投資用:住宅ローン減税設定が無効になります。また「運用」欄から不動産収入の設定が可能になります。
※投資用物件は「プロ」プラン以上の方のみ有効となります。
「無料プラン」の方も入力自体はできますが、シミュレーションには反映されません。
   
所有期間 所有期間を入力します。    
取得金額

取得時(所有期間の最初の月)における税込の金額を入力します。

・一戸建て:建物(附属設備含む)と土地、それぞれ分けて入力します。
・マンション:建物(附属設備含む)と土地、それぞれ分けて入力します。
・土地:土地の金額のみ入力します。

所有物件に紐づくローンが設定されている場合は、取得価格からローンの借入額を引いた実支出分のみが計上されるようになります。

支出 > 家 > 購入費・初期費用
 
支出 > 投資 > 不動産
仲介手数料

仲介手数料を入力します。

取得時(所有期間の最初の月)に計上されます。

不動産取得税 金額と支払年月を入力します。 支出 > 家 > 税金 > 不動産取得税 収入 > 不動産CF > 不動産取得税
~に万が一があった時

ご家族に「万が一」があった時の名義変更について設定します。

名義変更すると、物件が相続され、以後はその方の支出となります。

   
保守 管理費 期間と費用を入力します。 支出 > 家 > 月額費用 収入 > 不動産CF > 管理費・修繕費
修繕積立金 期間と費用を入力します。
自主修繕費 費用と周期を入力します。 支出 > 家 > 更新費・自主修繕費
固定資産税

金額(年額)を期間ごとに入力します。

マンションの場合は建物のみ、
一戸建ての場合は建物と土地、
土地の場合は土地のみ

の設定です。

入力した金額は、6、9、12、翌2月に、4等分して計上されます。

支出 > 家 > 税金 > 固定資産税 収入 > 不動産CF >固定資産税
都市計画税 支出 > 家 > 税金 > 都市計画税 収入 > 不動産CF >都市計画税
ローン

物件に紐づいているローンを入力します。
「住宅ローン減税」の設定もここで行います。
入力方法は、Q9. ローンをご参照ください。

所有物件に紐づいたローンが設定されている場合は、取得価格からローンの借入額を引いた実支出分のみ計上されるようになります。

支出 > 家 > ローン返済 収入 > 不動産CF > 借入返済
保険 物件に紐づいている保険を入力します。
入力方法はQ10. 保険をご参照ください。
支出 > 家 > 保険料 収入 > 不動産CF > 保険料
運用 売電収入 売電収入を月額で入力します。 支出 > 家 > 月額費用 収入 > 不動産CF > 総収入

不動産収入
※投資用物件のみ

賃料、入室率、申告タイプを期間ごとに入力します。

不動産収入は、「賃料」×「入室率」で計算されます。

  収入 > 不動産CF > 総収入

減価償却設定

※投資用物件のみ

経過年数 取得時における経過年数を指定します。   ※減価償却費
(個人) > 合計所得金額 > 不動産所得 > 必要経費
建物・設備

それぞれについて、いくらの金額を何年かけて償却するかを設定します。
各年に計算される減価償却費は、不動産所得の計算に際して経費計上されます。

・償却金額
減価償却費計算の際には、
ここで入力した「償却金額」+「仲介手数料を按分した金額」
となります。

・法定耐用年数
種類や材質によって決まっている法制度上の年数です。
「法定耐用年数」に関しては、国税庁のサイトをご参照の上、償却対象に合う年数を指定してください。入力欄の右部分に、国税庁ホームページへのリンクがあります。

・償却方法
「定額法」「定率法」から選択します。

「定率法」を選択した場合、
2012年3月以前に取得の場合は250%定率法
2012年4月以降に取得の場合は200%定率法
となります。

 
 
 

  投資用物件の詳細を入力する画面は、このようになっています。


 


2. 不動産投資分析機能 (「プロ」プラン 以上のみ)

 投資用不動産の運用設定の中に「分析」ボタンがあります。また、所有物件の最下部には「全ての投資用不動産を合算分析」というボタンがあります。合算対象を選択することもできます。
 詳しくは「不動産投資分析機能」の説明をご覧ください。